Koop of verkoop van een woning. De belangen van beide partijen zijn groot en beiden hebben er dan ook baat bij dat zij weten wat ze kopen of verkopen. De wet verplicht de koper tot een onderzoekslicht en de verkoper tot een informatieplicht.

Het laten uitvoeren van een bouwkeuring is dan een goede oplossing. Er worden een aantal verschillende keuringen onderscheiden:

• aankoopkeuring
• verkoopkeuring
• opleveringskeuring
• controle tijdens bouw

Waarom een aankoopkeuring?
Eén van de grootste en duurste aankopen in een mensenleven vraagt om een goede voorbereiding. Het is namelijk verleidelijk om met de verkopers in onderhandeling te gaan als u een huis hebt gevonden dat op het eerste oog helemaal aan uw wensen voldoet.

Maar houdt alstublieft uw hoofd koel en wees op uw hoede. Dat voorkomt dat u voor onaangename verassingen komt te staan. Want regelmatig vertonen huizen 'verborgen' gebreken, achterstallig onderhoud of pakt een verbouwing duurder uit dan verwacht. Daarom raden wij u een aankoopkeuring aan.

Daarnaast heeft u als koper volgens artikel 17 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek een onderzoeksplicht. Als u vraagtekens heeft bij de bouwkundige kwaliteit van de woning die u wilt kopen, moet u onderzoek (laten) uitvoeren. Een aankoopkeuring voldoet aan deze onderzoeksplicht.

Een aankoopkeuring is overigens geen taxatie. Bij een taxatie wordt uitsluitend de marktwaarde vastgesteld en krijgt u geen inzicht in de gebreken, herstelmaatregelen en kosten.

Wat houdt de aankoopkeuring in?
Een aankoopkeuring is een visuele inspectie die u een beeld geeft van de bouwkundige staat van de woning die u wilt kopen.
De inspecteur berekent daarnaast voor u de kosten om het huis direct in goede staat te brengen en te houden.

Na afloop ontvangt u een bouwkundig rapport. In dit rapport staan de bevindingen van de inspecteur nog eens overzichtelijk op een rijtje en tevens wordt hierin de bouwkundige staat van de woning omschreven.

Veel voorkomende gebreken
De aankoopkeuring is dé manier om een miskoop en/of onverwacht hoge kosten aan herstelwerkzaamheden te voorkomen. Elke bouwperiode heeft zo zijn eigen kenmerkende gebreken. In gevels van bijvoorbeeld een doorzonwoningen komt bijvoorbeeld vaak houtrot voor en in het binnenwerk vochtdoorslag en schimmelvorming.

De kosten voor herstel kunnen snel oplopen. Het opknappen van een huis pakt dan duurder uit dan verwacht. Om hier een goed beeld van te krijgen, is vakkennis onmisbaar. Schakel daarom een deskundig bouwkundige van een onafhankelijke organisatie in.

Overige voordelen keuringsrapport
Als koper kunt u de informatie uit het keuringsrapport bijvoorbeeld gebruiken in de onderhandelingen over de vraagprijs.

Het is daarom aan te raden niet te wachten tot ná het ondertekenen van het koopcontract met het laten verrichten van een aankoopkeuring. Op dat moment bent u al te laat om met de resultaten van het keuringsrapport het maximale uit de onderhandelingen te halen.

Indien u op het moment van tekenen van het koopcontract nog geen bouwtechnische keuring hebt laten verrichten, kunt u in de koopakte laten opnemen dat de koop alleen doorgaat als het huis in orde is volgens de bouwtechnische keuring. U neemt dit dan als ontbindende voorwaarde op in de voorlopige koopakte.

Waarom een verkoopkeuring
De verkoopkeuring geeft een objectief bouwkundig beeld van de woning die u wilt verkopen. Als verkoper heeft u een informatieplicht. Dit vindt u onder artikel 17 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek.

Deze informatieplicht houdt in dat u verplicht bent kopers te informeren als uw woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Dus alle bouwkundige gebreken moeten gemeld worden. Met een verkoopkeuring voldoet u aan uw informatieplicht.

Werkwijze tijdens keuring
Waar let een bouwkundig inspecteur allemaal op? De keuring is een beoordeling van de woning op basis van een visueel onderzoek op alle essentiële punten voor zover deze bereikbaar zijn onder normale omstandigheden.

Indien toegankelijk, wordt ook de kruipruimte geïnspecteerd (denk aan kruipluik, hoogte, waterstand e.d.).

De inspecteur geeft u dan al een mondelinge toelichting en bouwkundige tips, en kan uw vragen beantwoorden. De expertise van bouwtechnische inspecteurs op het gebied van gebreken, herstelmaatregelen en kosten is onmisbaar om een goed beeld te krijgen van de staat van onderhoud en eventuele mankementen.

Waarom een opleveringskeuring 
Feest! U heeft uw nieuwbouwhuis gekocht en nu  wordt u door de bouwondernemer uitgenodigd voor de oplevering. De oplevering is een belangrijk moment. Dat is het moment waarop alle (visuele) tekortkomingen aan de woning moeten worden genoteerd.

Het is daarom verstandig een onafhankelijke en deskundige bouwkundige voor de oplevering in te schakelen. De inspecteur noteert alle tijdens de keuring geconstateerde gebreken in een keuringsrapport.
 
En hij zal er zo veel mogelijk op toe zien dat de tekortkomingen uit zijn keuringsrapport worden overgenomen in het ’proces-verbaal van oplevering’ (de lijst die de bouwer bijhoudt tijdens de keuring).

De ondernemer is als aanbieder van de woning verplicht de waargenomen tekortkomingen te verhelpen.

Tijdens de keuring krijgt u uitgebreid de gelegenheid om vragen te stellen. Daarnaast geeft de bouwkundige u adviezen over onderhoud en uitleg over de werking van technische installaties.

Enkele aandachtspunten
Let goed op bij een vooroplevering. Een vooroplevering kan worden gezien als een soort generale repetitie voor de officiële oplevering. Tijdens deze vooroplevering krijgt u alvast de gelegenheid de woning te bekijken en punten door te geven die volgens u niet correct zijn.

Maar omdat het nog geen officiële oplevering is, hoeft de bouwer nog niets met deze punten te doen. Wij raden u dan ook ter strengste af deze lijst met tekortkomingen te ondertekenen. Het is namelijk goed mogelijk dat er bij de laatste (herstel)werkzaamheden in de woning nog nieuwe gebreken ontstaan.

Schakel een bouwkundige bij voorkeur in bij de echte oplevering en niet bij de vooroplevering.

Waarom een controle tijdens de bouw
Het is altijd spannend als u een nieuw huis koopt. En het is altijd leuk om stapje voor stapje de bouw van uw nieuwe woning te volgen. U neemt waarschijnlijk zelf regelmatig een kijkje.

Toch kunt u als leek gemakkelijk bouwfouten over het hoofd zien. Of u kunt twijfels hebben over het bouwproces. En herstel is achteraf vaak duur en soms zelfs niet meer mogelijk.

Daarom is het verstandig om tijdens de bouw een controle uit te laten voeren zodat u meer zekerheid krijgt.

Wat houdt de controle in?
Elk onderdeel van het huis in aanbouw wordt door de bouwkundige geïnspecteerd. Het voornaamste doel van deze controle is het tijdig signaleren van dreigende fouten.

In het keuringsrapport noteert de bouwkundige zijn bevindingen en neemt deze met u door.

Wanneer?
Wanneer kunt u het beste uw woning tijdens de bouw laten controleren? Er zijn drie momenten die zich daar voor lenen:

• Als er wordt begonnen men met de bouw van de eerste verdieping.
• Als het skelet van de woning staat en de dakplaten er op zitten of worden gelegd.
• Als de woning wind- en waterdicht is (het dak is gereed en ramen en deuren zijn geplaatst).

Er zijn natuurlijk ook andere situaties die zich perfect lenen om een controle uit te voeren. Bijvoorbeeld als de bouwer een door u gesignaleerd probleem niet serieus neemt. U dient echter de bouwer overigens altijd vooraf toestemming te vragen voor de bouwcontrole.

Vervolgcontroles
Tijdens de controle kunnen er diverse zaken aan het licht komen. In veel gevallen kunt u er zelf op toezien dat deze naar behoren worden verholpen.

Bij ernstige zaken of constructiefouten en bij twijfel over het goed functioneren van de bouwer kan een vervolgcontrole raadzaam zijn. De bouwkundige zal aangeven of hij dit nodig acht.